一、逃不開(kāi)的周期
縱觀全球，各行各業(yè)都有一個(gè)逃不開(kāi)的周期規(guī)律，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，客觀存在。
在所有的經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律中，房地產(chǎn)周期稱(chēng)為“周期之母”。
以美國(guó)為例，它的四次房地產(chǎn)長(zhǎng)周期，都受宏觀經(jīng)濟(jì)、大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，分別發(fā)生在一戰(zhàn)、二戰(zhàn)、石油危機(jī)和2008年的次貸危機(jī)。
在我國(guó)，按照國(guó)務(wù)院制定的《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》，我們的常駐人口城鎮(zhèn)化率會(huì)在2030年達(dá)到70%。
如何理解？可以參考納瑟姆曲線（如下圖）
曲線表明，世界城鎮(zhèn)化發(fā)展都會(huì)經(jīng)過(guò)這種類(lèi)似正弦波曲線的上升過(guò)程。每個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化都要經(jīng)過(guò)三個(gè)階段，中國(guó)也不會(huì)例外。
第一階段（1978-1998年）
這20年是我國(guó)房地產(chǎn)的初始階段，經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭較為緩慢，尚處于農(nóng)業(yè)社會(huì)。城鎮(zhèn)化率從農(nóng)業(yè)化的18%-30%，每年以0.5%-0.6%的緩慢速度增長(zhǎng)。
第二階段（1998-2022年）
第二階段是城鎮(zhèn)化加速度的階段。從1998年，朱镕基啟動(dòng)住房改革，實(shí)行房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化，人口迅速往大城市聚集，城鎮(zhèn)化率截止到2017年底，已從30%達(dá)到了58.52%，每年城鎮(zhèn)化率以1.2-1.3%的加速度增長(zhǎng)，最高的一年達(dá)到1.61%的增速。
加速度預(yù)計(jì)哪一年結(jié)束呢？預(yù)計(jì)2024年，達(dá)到65%。
為什么是2024年？為什么城鎮(zhèn)化率到65%是個(gè)天花板呢？
因?yàn)槿丝诳偭亢统擎?zhèn)化率之比不支持向上發(fā)展了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年中國(guó)總?cè)丝冢ú缓郯呐_(tái)）有13.9億，每年凈增人口在700-800萬(wàn)，預(yù)計(jì)到2022年達(dá)到人口的峰值14.2億，到2023年人口拐點(diǎn)出現(xiàn)，將每年逐減30-50萬(wàn)人，人口呈逐年下降趨勢(shì)，生活在農(nóng)村和偏遠(yuǎn)地區(qū)的40、50、60后人口大于4.5億。人口拐點(diǎn)和城鎮(zhèn)化率拐點(diǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)。
第三階段：后城市化階段
在這個(gè)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭再次趨于平緩的成熟階段，這時(shí)，國(guó)家基本從以農(nóng)業(yè)社會(huì)為主轉(zhuǎn)型升級(jí)到以城市化消費(fèi)為主的社會(huì)，進(jìn)入了后城市化階段，城鎮(zhèn)化水平從65%提高到75%，減速發(fā)展。
二、逃不開(kāi)的趨勢(shì)
1）房?jī)r(jià)逃不開(kāi)的政策趨勢(shì)
像逃不開(kāi)的經(jīng)濟(jì)周期一樣，在地產(chǎn)圈，也有談?wù)摰禺a(chǎn)逃不開(kāi)的二任，任澤平和任志強(qiáng)。
任澤平的觀點(diǎn)是：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。
任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：長(zhǎng)期看政策，中期看政策，短期看政策。
在國(guó)家調(diào)控收緊時(shí)，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家都看過(guò)空，只有任志強(qiáng)一直唱多，堅(jiān)持房?jī)r(jià)上漲論，在2004年、2008年、2014年明確鼓勵(lì)大家抓緊時(shí)間買(mǎi)房，三次都迎來(lái)了樓市的大漲。就目前來(lái)看，也只有任志強(qiáng)一人說(shuō)對(duì)了，隨著任志強(qiáng)二十年如一日的唱多，大家也給他的毒舌贈(zèng)予了一個(gè)昵稱(chēng)：任大炮。
任澤平的觀點(diǎn)偏學(xué)院派，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)則更為直接，因?yàn)闊o(wú)論人口、土地還是金融，都關(guān)聯(lián)著逃不開(kāi)的政策。像政府計(jì)劃土地的供應(yīng)，政府審批房?jī)r(jià)，政府控制網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政治決定著利率和稅收等，正說(shuō)明房?jī)r(jià)逃不開(kāi)政策。國(guó)家逃不開(kāi)的房地產(chǎn)也許你會(huì)問(wèn)，等中國(guó)完成第二階段，加速度的發(fā)展后，房地產(chǎn)是不是就沒(méi)有發(fā)展了？不會(huì)，房地產(chǎn)即使緩慢發(fā)展，它的量依然很龐大。
1）住宅交易量大
如果說(shuō)在2024年前，按總?cè)丝诘?個(gè)點(diǎn)計(jì)算進(jìn)城人數(shù)，有1400萬(wàn)人，加改善、拆遷、棚改，住宅成交量至少13億平米。
那么在2024年后呢，人口減一半，700多萬(wàn)人進(jìn)城，加改善和舊改，住宅成交量也會(huì)有7億平米，這個(gè)量還是很大。
2）行業(yè)從業(yè)人員龐大
作為與房地產(chǎn)直接相關(guān)的建筑行業(yè)，從業(yè)人員有4010萬(wàn)人口。與房地產(chǎn)間接從業(yè)人員接近2000萬(wàn)人。與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也有3000-4000萬(wàn)人。直接間接從業(yè)接近1億的人口，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)人員龐大到國(guó)家不得不愛(ài)恨交加。
3）中國(guó)房地產(chǎn)周期長(zhǎng)
中國(guó)房地產(chǎn)周期將會(huì)超過(guò)美國(guó)24年的最長(zhǎng)周期，預(yù)計(jì)會(huì)有近30年。
這是由人口基數(shù)和低城鎮(zhèn)化率共同決定的，中國(guó)人口基數(shù)遠(yuǎn)超美國(guó)，并且中國(guó)是從農(nóng)業(yè)化18%開(kāi)始的城鎮(zhèn)化率進(jìn)程，遠(yuǎn)低于美國(guó)城鎮(zhèn)化率開(kāi)始的進(jìn)程，注定中國(guó)的房地產(chǎn)周期會(huì)長(zhǎng)于美國(guó)。
中國(guó)的房地產(chǎn)大周期要結(jié)束時(shí)分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段預(yù)計(jì)在2024年，四線五線及縣城完成城鎮(zhèn)化，房?jī)r(jià)開(kāi)始見(jiàn)頂向下；第二個(gè)階段預(yù)計(jì)在2028年，強(qiáng)二線以及省會(huì)城市，完成城市化，人口趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)開(kāi)始見(jiàn)頂向下；第三個(gè)階段是都市圈，人口的持續(xù)流入，還會(huì)發(fā)展5到10年。過(guò)程中會(huì)有半年、一年的回調(diào)，但不影響大周期趨勢(shì)。
三、哪個(gè)城市最值得投資？
一般城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要看這個(gè)城市的城鎮(zhèn)化率、城市總?cè)丝凇⒊鞘心耆セ俊⒊鞘写媪俊⒃诮亢皖A(yù)售量、土地存量、人口凈流入量等指標(biāo)。
但除了參考這些指標(biāo)外，還要考慮在房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)時(shí)，仍能有漲幅的城市。
問(wèn)：什么時(shí)候是房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)？
答：人口和城市化率達(dá)到平衡，65%的城市家庭都擁有1.1套房時(shí)。
到那時(shí)，可能50個(gè)城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，進(jìn)行盤(pán)整。但有30個(gè)城市，像省會(huì)城市、都市圈仍會(huì)緩慢上升。
為什么呢？因?yàn)橛腥丝凇⒔?jīng)濟(jì)、科技、GDP在背后支撐。房?jī)r(jià)高低的本質(zhì)，是由所有資源聚集的程度和多寡決定的。
這就要說(shuō)到投資房產(chǎn)中逃不開(kāi)的“都市圈”概念了。
